试卷 第 1 页（共 1 页） 房地产管理格式 测试名称： 年级： 学号： 题型 选择题 填空题 回答题 假题 计算题 附加题 总分 评分 评估分数 1. 单选题（共40题，共40分） 1、租金调整及诉诸法律时可能出现的纠纷风险是（）。 （1 分） A. 收入现金流风险 B. 资本价值风险 C. 比较风险 D. 未来经营费用风险 2、目前，我国个人住房抵押贷款最长期限不超过（）年。 （1 分）A10 B15 C20 D303。 某房地产投资项目总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元。 经营期内年均利润总额600万元。 平均每年税后利润为480万元，则该投资项目的资本利润率为（）。 （1 分）A12% B20% C24% D30%4。 关于房屋的建筑面积，正确的说法是（）。 （1分） A、房屋建筑面积不包括本期竣工的房屋建筑面积。 B、房屋建筑面积不包括在建非商品房建筑面积。 C、房屋建筑面积是指报告期内全部建成的房屋建筑面积。 D、房屋施工面积不包括报告期内开工后停工或延期施工的房屋施工面积 5、下列关于房地产投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。

（1 分） A. 空缺率与有效总收入成反比变化。 B、通过与物业服务公司签订长期合同，可以完全消除通货膨胀对营业费用的影响。 C. 股权投资比例高意味着投资者承担投资风险，风险与回报同时增加 D. 金融机构通常要求投资者的股权投资比例不高于一定的要求比例 6. 在下列财务报表中，基本数据存储在( )中。 （1分） A 辅助报表 B 资产负债表 C 资金来源及运用报表 D 现金流量表 7. 房地产投资方案的比较和选择通常在（ ）之间进行。 （1分） A 独立方案 B 互斥方案 C 净现值法 D 等年成本法 8. 土地一般不被破坏，地上建筑物及附着物耐久性良好，说明房地产投资非常合适作为 A 类 ( )。 （1分） A 长期投资 B 短期投资 C 风险投资 D 金融投资 9、（）中，通常有一家或几家大型百货商店作为主要租户。 （1分） A 市政购物中心 B 区域性购物中心 C 住宅区购物中心 D 邻里服务店 10.在市场经济条件下房地产经营管理专业，物业租金水平主要取决于（ ）。 （1 分） A. 房产租赁运营成本 B. 同类型房产的市场供求情况 C. 房产租赁税费水平 D. 业主期望的投资回报率 11. 下列房地产开发成本中，影响最大的是不包括建筑安装工程费用的是( )。

（1 分） A. 三个连接和一个固定费用。 B、设备购置费。 C.结构工程费。 D. 电梯安装费。 12、竣工验收工作程序一般分为三个阶段。 下列哪一项不属于其工作程序（ ）（1分） A 个别工程竣工验收 B 整体验收 C 综合验收 D 竣工验收备案 13、房地产投资项目财务评价选用的基准收益率为一般投资者的要求是（ ）。 （1分） A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资收益率 D.平均成本利润率 14、投资者以100万元购买商铺用于出租经营，其中40万元是银行提供的。 年利率8%的贷款，每年付息，到期还本，此项投资每年净营业收入为12万元。 贷款期限与经营期限相同。 本次投资的资本收益率为（）。 （1 分）A8.80% B12.00% C14.67% D20.00。 投资者预测大型公共设施的投资建设计划，并就近进行预投资，最终取得巨大成功，则投资者利用了房地产投资的特点之一。 （1分） A 容易受政策影响 B 依赖专业管理 C 投资价值难以判断，容易出现资本价值风险 D 具有利益溢出和转移 16、政府对道路、公园、博物馆等公共设施的投资可以显着提高附近房产的价值。

这是指房地产投资具有（ ）特征。 （1分） A.地点选择极其重要。 B、投资价值难以判断，容易产生资金价值风险。 C、容易受政策影响。 D. 存在利益溢出和转移。 17. 房地产投资适合作为长期投资。 分析原因，错误的是（）。 （2011真题）（1分） A 土地不会被破坏 B 地上建筑物耐用 C 流动性差 D 土地使用权年限长 18. 抵押型REITs的主要收入来源是（ ）。 （1 分） A. 房地产销售收入 B. 房地产增值收入 C. 房地产租金收入 D. 抵押贷款利息收入 19. 服务人口 10,000 至 50,000 人，年营业额在 30 之间万元、亿元，在住宅区的商场中，日用百货、超市通常是主要租户，这类商业物业称为（）。 （1 分） A 区域性购物中心 B 居住区购物中心 C 邻里服务店 D 专卖店 20、列入储备土地的前期开发、保护、管理和临时利用，以及储备土地的融资和实施前期开发等均由（ ）负责实施。 （1分） A 开发商 B 土地储备机构 C 建筑商 D 土地一级开发企业 21. 开发商开发的房产质量与市场领先者相似。 如果定价低于市场领导者，则使用（）。

（1分） A.领先定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.跟随市场定价法 22.房地产资产管理的主要工作不包括（ ）。 （1 分） A 制定物业战略计划 B 监控物业运营绩效 C 客户报告和现金管理 D 协调物业服务公司与租户之间的关系 23. 某房地产开发公司投资开发了一个住宅项目，面积为3万平方米，容积率3.0，预计开发总成本4.5亿元，营业税金及附加为销售收入的5.5%。 若成本利润率达到30%，则住宅平均销售单价为()元/平方米。 （1 分）A6500.00 B6878.31 C7142.86 D7751.9424。 某房地产投资项目资产6000万元，负债3500万元，流动资产总额3000万元，流动负债总额1500万元。 则该项目的速动比率为（）。 （1分）A80% B120% C171% D230%25。 从房地产开发企业的角度来看，房地产开发过程中投入的资源不包括下列选项中的（）。 （1分） A 土地 B 资本 C 环境 D 劳动力 26、房地产开发企业为了适应房地产市场的波动，通过降低成本利润率来确定其商品房的销售价格。 计价方法为（）。

(1 分) A 认知价值定价 l29． 某市拟将某重污染企业从本市A区搬迁至B区。 那么B区的房地产投资就会减少。 这主要是由于房地产投资增加所致（ ）。 特征。 （1分） A.地点选择极其重要。 B、可实现性差。 C、要及时投入改造、改造。 D. 存在利益溢出和转移。 30、房产购买价款为80万元，其中30万元为金融机构提供的按揭贷款。 正常经营期间，年租金收入15万元，年营业费用7万元，年本息支付3万元，所得税税率33%，则税前现金收益率为投资金额为（ ）。 （1分）A6.25% B10% C16.67% D16%31。 一家人购买了一套面积88平方米的商品住宅。 单价9000元/平方米。 首付为房价的30%，其余为如果银行提供个人住房抵押贷款，年利率6.48%，每月还款增量0.5%，还款期限20年，第10年正月家庭总金额为()元。 (1 分) A4172.28 B4193.14 C7072.32 .4332。 开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和一些其他类型的开发项目。 该业务模式下的现金流入为（）。

（1 分） A 销售收入 B 租金收入 C 利息收入 D 转售收入 33、建筑规模一般在 1 万至 3 万平方米之间，服务人口在 10 万至 30 万平方米之间，年营业额在 1 亿至 30 万平方米之间米。 5亿元之间，房产为（）。 （1分） A 市政购物中心 B 区域性购物中心 C 住宅区购物中心 D 邻里服务店 34、建筑物内可出租面积与总建筑面积的比值称为（ ）。 （1分） A 有效面积系数 B 建筑密度 C 空置率 D 建筑容积率 35、已知投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元； 当贴现率为12%时，净现值为-870万元。 则该投资项目的内部收益率为（）。 （1 分）A11.12% B11.36% C11.66% D12.95%36。 假设一定时期内房地产行业的预期收益率为15%，国债投资收益率为10%，整体市场平均收益率为20%，则房地产行业系统性市场风险系数为（）。 （1 分）A0.25 B0.50 C1.5 D2.0037。 2012年某市房屋施工面积2000万平方米，竣工面积700万平方米； 2013年新开工住房面积800万平方米。 竣工面积900万平方米。

若不考虑停建、延期等因素，2013年全市房屋建筑面积为（ ）万平方米。 （1 分）A1200 B1900 C2100。 消费者的购买行为不包括（）。 （1分） A 习惯性采购行为 B 单一采购行为 C 复合型采购行为 D 解决不协调的采购行为 39. 详细可研阶段建设投资估算的准确度为（ ）。 （1分）A±10% B±20% C±25% D±30% 40． 房地产开发可分为几个阶段，其中建设工程招标文件的编制属于（ ）。 （1分） A 投资机会选择与决策分析阶段 B 前期工作阶段 C 建设阶段 D 租售阶段 2. 选择题（共 15 题，共 15 分） 41. 房地产市场可以根据房地产的用途细分为几类。 细分市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。 （1分） A 投资决策 B 规划设计 C 工程建设 D 区域范围 E 产品功能 42、房地产企业营业净收入、利税等存在的数量关系是（ ）。 （1分） A 营业收入=销售收入+租金收入+自营收入 B 利润总额=营业利润+营业外收支净额 C 税后利润=利润总额-所得税 D 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税 E 营业税=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税 43.房地产投资者的债务融资方式有（ ）。

（1 分） A. 合作开发方式 B. 已竣工房地产抵押贷款 C. 在建房地产抵押贷款 D. 发行企业债券 E. 房地产企业流动资金贷款 44. 消费市场细分的标准可概括为()。 （1 分） A. 地理环境因素 B. 人口因素 C. 消费心理 D. 商业变量 E. 消费者行为因素 45. 下列指标可以按年计算，也可以按整个贷款期计算（ ）。 （1分） A 利息准备金率 B 资产负债率 C 偿债准备金率 D 流动比率 E 速动比率 46、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资的期间费用为()。 （1分） A 营业费用 B 销售费用 C 管理费用 D 财务费用 E 检修基金 47. 关于某种商品的市场规模，正确的说法是（）。 （1分） A.有效市场大于服务市场。 B、服务市场大于潜在市场。 C.潜在市场大于有效市场。 D.渗透市场大于有效市场。 E. 服务市场大于渗透市场。 48、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。 （2011真题） （1分） A 土地出让价格 B 土地购置税 C 基础设施建设费 D 水文地质调查费 E 土地开发工程费 49.宏观经济周期的阶段包括（ ）。

（1分） A 繁荣 B 衰退 C 萧条 D 复苏 E 重生 50. 可以依法发行公司债券的公司有（ ）。 （1 分） AA 股份公司 BA 国有独资公司 CA 普通合伙企业 DA 两家国有企业投资设立的有限责任公司 EA 有限责任合伙企业 51.房地产投资描述中属于以下特征的房地产有（ ）。 （1 分） A. 位置固定性或不可移动性是房地产资产最重要的特征。 B. 房地产市场上不存在两处相同的房产。 C.房地产投资容易受政府政策影响。 D. 房地产投资可以获得税收优惠。 E 房地产投资可以产生相当高的利润 52. 房屋的动工一般应以（ ）日为日期。 （1分） A.施工队进入现场。 B.基础处理。 C、房子正式开始破土挖槽。 （1 分） A 资产负债表 B 投资计划及筹资表 C 借款本息估算表 D 财务计划现金流量表 E 利润表 54. 开发项目需要选址、定点审批时，开发商必须持（ ）等文件，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、指定申请。

（1分） A.发展改革委批复、核准或备案文件，即项目的批准文件。 B、开发建设单位或其主管部门申请土地的函件。 C.拟定规划设计图。 D. 开发项目拟定地点的 1/2000 或 1/500 地形。 图E 土地出让合同 55. 技术资料内容包括（ ）。 （1分） A.土木工程数据 B.前期工作数据 C.安装数据 D.设计文件和变更数据 识别企业的竞争对手有两个方面。 （1分） A 正确 B 错误 57、办公楼项目房地产经营管理专业，在确定项目规模和等级时，必须充分考虑项目所在地区的流动人口和常住人口数量。 （ ）（1分） A 正确 B 错误 58、专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业的投资管理活动。 （ ）（1分） A 正确 B 错误 59、开发商利用财务杠杆原理筹集资金、借钱赚钱，但同时也增加了风险。 （1 分） A 正确 B 错误 60. 在零售商业地产中，当使用百分比租金时，如果租户和业主之间商定的人为平衡点低于自然平衡点，则在百分比保持不变的情况下，业主的收入将会增加不变。 （1分） A 正确 B 错误 61.债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。

() (1 分) A 正确 B 错误 62. 对于某些财产，例如创收财产、工业财产等，租金水平相对于财产的其他特征可能不是很重要。 因此，人们普遍认为，只要租金与其他竞品物业相比相差不大，物业的特色和品质才是吸引租户的主要因素。 （1分） A 正确 B 错误 63.一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但回报也较高。 （）（1分） A 正确 B 错误 64.对于住宅物业，除了物业管理外，还必须进行设施管理、资产管理等物业资产管理。 （ ）（1分） A 正确 B 错误 65.当计息期限不变时，名义利率越大，实际利率越大。 （1分） A 正确 B 错误 66、多因素敏感性分析是分析两个或两个以上不确定因素同时变化并相互作用时对项目经济评价指标的影响。 （1 分） A 正确 B 错误 67. 贷款本息结算表是一份基本财务报表。 本表列出了可直接用于计算偿付能力指标的基础数据。 （1 分） A 正确 B 错误 68. 如果一个房地产投资项目的季度回报率为 3%，则其年度实际回报率为 12%。 （1 分） A 正确 B 错误 69. 在房地产投资中，股权投资比例越低，资本在总投资中所占的比例就越高。

（1 分） A 正确 B 错误 70. 在我国，政府垄断国有土地使用权转让二级市场。 （）（1分） A 正确 B 错误 71、租户 5 年内支付的房产租金现值为 40 万元，租金年增长率为 2%。 如果折扣率相同，那么租户年底支付的租金为8.4万元。 （）（1分） A 正确 B 错误 72、《规划意见书（选址）》主要规定了用地的性质、位置和边界。 （1 分） A 正确 B 错误 73. 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分。 应在开工前进行，以便开发商考虑相关施工问题。 （1 分） A 正确 B 错误 74. 详细可行性研究也称为“预可行性研究”。 在前期可行性研究的基础上，进一步论证和分析了项目建设的可能性和潜在效益。 （1分） A 正确 B 错误 75. 一般来说，只有规模大、实力强的企业才能采取全面覆盖的营销策略。 （1分） A 正确 B 错误 76、在市场趋势分析方法中，相关分析方法是利用相关分析的理论来判断销量与其他因素之间相关性的性质和强度，从而做出预测。 这种方法特别适合中高端国家。 短期预测。 （1 分） A 正确 B 错误 77. 市场上可能会出现具有不同偏好的消费者群体，这称为自然细分市场。

（1 分） A 正确 B 错误 78. 指数平滑法中的平滑指标是平滑过程中新旧数据的分配比例。 a越小，预测值越趋于平滑。 （）（1分） A 正确 B 错误 79、根据增量存量法，土地分为一级土地市场和二级土地市场，房屋分为一级住房市场和二级住房市场。 （1分） A 正确 B 错误 80、房价合理性指数是指从城市经济基本面能否支撑房价的角度来判断当前实际房价的合理性。 它反映了实际房价与城市经济的关系。 基本面指标的协调关系。 ( ) (1 分) A 正确 B 错误 81. 房地产投资的时间风险是指选择合适的入市时机。 （1 分） A 正确 B 错误 82. 通货膨胀对房地产投资仅产生负面影响，而非正面影响。 （1分） A 正确 B 错误 83.一般来说，短期投资基金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益较高。 （）（1分） A 正确 B 错误 84、最低租售价格与预测租售价格的差距越大，房地产项目抵御市场风险的能力越强。 （1分） A 正确 B 错误 85.某项目的成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 （1分） A 正确 B 错误 86.某笔贷款的年利率为5%，按季计算利息，则该笔贷款的实际利率为5.09%。

() (1 分) A 正确 B 错误 87. 在不同时间支付或接收相同金额的资金价值相等。 （1 分） A 正确 B 错误 88. 房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和短期资金。 （1分） A 正确 B 错误 89.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费用、银行利息等。（ ）（1分）A正确 B 错误 90. 零售商业百分比租金是指租户按照营业额的一定比例缴纳的租金。 （）（1分） A 正确 B 错误 91. 如果承包商将业务扩展到整个开发过程并承担相应的风险，则需要更高的收入水平。 ( ) (1 分) A 正确 B 错误 92. 创收性房​​产的税后现金流量 = 潜在总收入 - 空置和租金损失 + 其他收入 - 运营支出 - 抵押贷款本金和利息支付 - 准备金 - 所得税。 ( ) (1 分) A 正确 B 错误 93. 详细可行性研究通常称为可行性研究。 它以机会研究为基础，进一步论证和分析项目建设的可能性和潜在效益。 （ ）（1分） A 正确 B 错误 94.房地产开发项目可行性研究中，融资方案是根据开发项目的资金使用计划和销售收入计划，确定资金来源和相应金额。

（1 分） A 正确 B 错误 95. 在创收性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负有主要责任。 （1分） A 正确 B 错误 4、主观题（共 5 题，共 5 分） 96、某家庭预计未来 10 年每月收入为 8000 元。 如果其月收入的40%可用于支付住房抵押贷款每月还款金额，年贷款利率为6%，则家庭最多可以偿还抵押贷款金额是多少？ 97. 一个家庭准备用抵押贷款购买房屋。 家庭月总收入7000元，最多可以用月总收入的25%来偿还每月的住房贷款。 贷款年利率6%，贷款期限最长20年。 如果按月等额还款，首付最低为房价的30%。 问题：（1）该家庭能购买这套房子的总价最高是多少？ 如果第5年末银行贷款利率提高到9%，为了保持原来每月还款额不变，那么（2）家庭在第6年年初需要还款是多少- 提前偿还贷款的时间？ （3）如果不提前偿还贷款，贷款期限需要延长多少年？ 98. 一个家庭未来10年预计月收入为16000元。 如果可以用月收入的30%来支付住房抵押贷款的每月还款，则贷款年利率为12%。 问：家庭最多可以偿还抵押贷款金额是多少？ （每月收入发生在月初） 99、某投资者以18000元/平方米的价格购买了一间建筑面积为60平方米的商铺，用于出租经营。

投资者用自有资金支付总价的30%，其余部分通过银行提供的抵押贷款支付。 抵押期限为10年。 年利率比5.31%高1.5个百分点，每年等额还款。 运营费用为有效总租金收入的 25%。 投资者希望该店在还贷期间的税前现金投资回报率不低于12%。 尝试计算贷款偿还期间满足投资者最低现金回报要求的月租金单价（每平方米建筑面积的月总租金）。 100.张有两种选择，A和B。 A方案：购买一套房价600万元的商铺，首付为总价的50%，其余为商业按揭贷款，年息银行规定利率8%，期限10年，等额本息还款。 该时期是在每年年底。 购买后第二年年初即可出租店铺。 张和李协商了一份暂定租赁合同。 李租了这间店铺19年。 第一年租金150万元。 租金每五年增加5%。 年租金于每年年初一次性缴纳。 。 店铺每年的运营费用为租金收入的25%。 B方案：购买办公楼一栋，总价400万元。 收购价款全部为张某自有资金，并于第一年年初一次性支付。 办公楼购买后第二年即可出租。 张某和杨某还签订了一份暂定租赁合同。 杨某租用该办公楼，租期为19年。 前10年年租金为120万元，后9年年租金为190万元。 租金每年年初一次性缴纳，办公楼年运营费用35万元。 上述两个方案均未考虑期末转售收入，张先生要求自有资金的目标收益率为15%。 1. 编制A、B两个方案的自有资金现金流量表。 2. 评估A、B两个方案的可行性，利用内部投资收益率比较A、B两个方案的优缺点。区别。